转帖，该不该在澳洲买房

stevensun2

该不该买房？---关于购房自住或投资的10点看法

房子永远是贵的。不管在哪个国家，哪个时代。当然这里是说在城市的比较好的位置。如果你去偏远小镇，房子就不贵了。可是，到了那里，其他的生活用品及服务又贵了。买房对于谁都是一个很大的挑战。澳洲人首次买房的岁数（中位数）在32岁左右。如果以22岁大学毕业来算，那就是工作十年以后才买房。
对于新移民来说，当然就更困难了，因为刚来时没有多少积蓄（投资移民者除外），工资也不高。实际上，对于任何一个时期的移民来说，不管是50年代来的意大利人、60年代来的希腊人，70年代来的越南人，80年代来的港人，90年代来的大陆人，以及现在来的印度人，同当地人比起来，想在这个新来的城市买房，都更不容易。就好像外地人到省城一样，比本地人更不容易买房。这就是第一代移民的艰辛。

3）由于是新来的移民，积蓄不多，所以别指望第一个房子就有多好。凭什么你新到一个国家，新到一个城市，就要买到好区里的一个好房子？如果你真能做到这样，那在这里住了几代的老移民不是都要气死了？另外，也不用怕自己买的第一个房子小，区域不是那么好。随着你家庭经济情况的改善，家庭成员的变化，你可以逐渐地从小房换大房，从差区换好区。澳洲人平均七年换一次房子，就是这么换着来的。所以，买房子时别想太远，只要能满足未来3、5年的需求就行。

4）买房自住和买房投资要考虑的因素是不同的。自住主要是考虑离上班的远近，附近学校的情况，购物的方便程度，社区及街道的环境，房子本身的布局结构和质量等因素。至于是否增值，如果是自住的话，房子增值多少跟你的日常生活没有多大关系，除非你把房子卖了，这个增值才能体现出来。然而，如果你要换一个类似的房子自己住，你要花的钱大概也不少，所以，那个增值也没什么实际意义。当然，如果你以后要从大房子换成小房子（比如老了以后），或者你死了以后，这个增值才有意义。

5）对于投资房来说，主要考虑的因素则是好不好出租，增值潜力如何，税务优惠政策，你的现金流够不够贴补按揭等等因素。房子好不好，漂亮不漂亮没太大关系，反正又不是你自己住，只要有人愿意租，租金又比较高，又有增值潜力，就值得买。
对于一个房子的建筑本身来说，不管是在悉尼北区全海景豪宅，或是在离市中心开车2小时之外的地方盖个同样规格的大房子，建房本身的成本是差不多的。房价之所以可能差十倍以上，并不是建筑本身，而是地块价格的差异。同时，由于地块的稀缺性和不可替代性，加上社会财富的不断增加，所以，好地块上的土地长远来看总是会增值的（除非世界大战）。而建筑本身则是不断在贬值的。所以，对于投资房来说，就有所谓的买“最好街道里最差的房子”

7）如果首付的钱存够了，可能的话就应尽快进入房子这个市场。钱多，就买贵点的房子，钱少，则买便宜一点的房子。因为只要进入这个市场，你就跟着市场走了，也就可以覆盖一部分风险。假设你看上的是60万的房子，而你现在只能买得起40万的房子，与其继续省钱等几年再买，不如先买一个40万的房子，过几年再以小换大，因为这样至少能否覆盖三分之二的风险。因为在同个区域，40万和60万的房子的增长速度基本上差不多。另外，从长远来说，房价和房租至少可以跟上通胀，而钱存在银行则永远跟不上通胀。而且，买房投资至少有部分税务优惠，也就是说，政府帮你支付了一部分利息

8）在澳洲，如果两口子都有工作，那年工资可能就有12-15万元左右。假设你在35岁时用50万买第一个房子自住，首付10万，贷款40万。每月按揭为3000元左右。一年房子开支为4万元左右。假设每年能节省3万元，那7年后（即42岁）就可以又节省20-25万左右，这些钱就可能让你买第一个投资房。49岁时买第二个投资房，56岁时买第3个投资房，56岁以后的节余主要用来还自住房的本金。这样在60岁左右，你的自住房就全还清了。到65岁时，如果你退休了，这时你的第一个投资房的本金也还清了。如果这时你把第三个投资房卖了，用挣到的钱来还第二个投资房的还欠的本金。这时，除了无贷款的自住房子之外，你还有两个没有贷款的投资房子。此时，除了你的退休金之外，你每月还有两个房子的租金来补贴你的生活。按照今天的价格来算，每个房子每月租金大概在2000元左右。两个房子的租金就有4000元左右。用这4000元来补贴过退休生活，难道不是很爽？要想通过地产投资得到财富，其实很多时候并不需要你改变多少生活方式，也不是要你多抠门。很多情况下，只是要学会如何有效地盘活你的现有资产，同时，通过银行利用别人的钱来增加自己的财富。要知道，穷人老是想着怎么在银行里存钱，或者是从银行借钱消费，而富人则是想着怎么跟银行借钱投资。在澳洲这个社会，要想积累一些财富，其实并不需要有多聪明的脑袋。上面说的道理，其实很多人都知道。之所以很多人没从地产投资中获得财富，并不是他们不知道这个道理，而是他们总想有更多的短期暴富的方法。然而，这个社会里短期暴富的人少之又少。另外一些人则是懒得去关注房市，懒得周末去看房子，或者懒得去跟租客打交道。所以，很多人不是不懂，而是不愿意拿出行动来.

道理想清了，就别再琢磨了，为你未来更好的生活，马上行动吧！

祝楼主生意兴隆哈..

哈哈，谢谢，还要多谢大家的帮衬。

该。越快越好。 但是还是建议所有买家买房子的时候做PEST CONTROL。 要看看房子的REPORT在去决定是否要去买。

第八点不敢苟同~其他都好

支持下海洋哥哥
哈哈
看到你好多帖子了
今天过来冒个泡
嘿嘿

回复 7# 馨馨cindy


    谢谢，呵呵

就因为有像lz第八条所提及的人澳洲今天的经济才那么崎形，脆弱。除了房地产和矿业，几乎所有其他的行业都在挣扎，其中祸害最大的就是房地产。因为房价炒的太高，所有人都要节省开支来攒首付，还贷款，其他产业所需要的资金全部被吸到银行，政府和地产商的口袋里了。这就是为什么澳洲一个像样点的技术产业都拿不出来，而换来的不过是越来越大的地产泡沫。澳洲房价近期很难再大涨了，现在的房价已很难能被1st home buyer所接了，拍卖会上大部分都是investor们自己再玩，没有新的资金进入他们很难持续下去。澳洲高房价所带来的高工资已经让本来就没什么特色的澳洲商品在国际市场上没有任何竞争力，再这样下去，澳洲除了有互相买卖房屋的经济外什么都剩不下。

顶lz 澳洲这房抄的不厉害啊 那咱中国不更要命

很好的帖子，学习了